Покупка жилья — для любого человека, независимо от материального состояния, - событие очень значительное. А уж если человек всю жизнь отказывал себе в самом необходимом, чтобы наконец приобрести собственную квартиру, то значимость сделки переоценить трудно. Поэтому очень хочется, чтобы после оформления всех документов у нотариуса можно было вздохнуть с облегчением и почувствовать себя счастливым.

Увы, так получается не всегда. Об этом написала в своем письме в редакцию Светлана Иваницкая из квартала «Гвардейский».

- На покупку квартиры я работала 30 лет. Свои обязательства при подписании договора выполнила в полном объеме. Продавец обещал погасить задолженность по всем коммунальным услугам. При сделке дал даже справки, что нет задолженности. Когда же я стала переоформлять лицевые счета, то две организации отказались от справок об отсутствии задолженности. Предъявили долг. И немалый. Конечно, продавец поступил подло. Но ведь и организации виноваты. Как оценить их действия? Ведь на справках их печати. Но они говорят, что печать старая. Теперь, мол, другая. Как быть?»

Ситуация, в которую попала автор письма, как выяснилось из бесед с юристами, довольно типичная. Что можно посоветовать? Наверное, покупать жилье через авторитетные риэлторские фирмы, которые всегда проверяют наличие долгов. Но если сделка уже совершена? Как быть в таком случае? Разъяснить, как нужно действовать в подобных ситуациях, мы попросили адвоката Елену Яровую:

- Если вы купили недвижимость и в договоре купли-продажи указано, что задолженности по коммунальным услугам не имеется, предоставлены справки собственником недвижимости об отсутствии долгов, а в последующем выясняется, что справки были поддельными и существует задолженность по коммунальным платежам, то первое, что нужно сделать, - это связаться с бывшим владельцем и узнать, кто занимался получением справок (возможно справки получали лица по доверенности). Целесообразно будет обратиться с заявлением в прокуратуру для разрешения данного вопроса, с указанием ФИО бывшего собственника. А если справки получало доверенное лицо, то с указанием фамилии данного человека. Но прокуратура, в соответствии с законом Украины «О прокуратуре», не имеет полномочий списать долг или признать задолженность безнадежной. Таким образом, нужно будет обращаться не только в правоохранительные органы, но и в коммунальные службы или суд.

На основании п. 1.25 ст.1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» безнадежная задолженность - это задолженность по обязательствам, за которой истек срок исковой давности.

Согласно требованиям пунктов 4 и 11 «Положение (стандарт) бухгалтерского учета 10 «Дебиторская задолженность», утвержденного Приказом Министерства финансов Украины №237 от 08.10.1999 года, безнадежная дебиторская задолженность является текущей дебиторской задолженностью, относительно которой существует уверенность о ее невозвращении должником или за которой истек срок исковой давности, но она подлежит списанию с баланса.

После того, как вы подали заявление в прокуратуру, дабы избежать появления в вашем почтовом ящике уведомлений о задолженности, а в самом крайнем случае отключения воды, газа, электроэнергии или взыскании с вас суммы долга в судебном порядке, нужно обратиться в коммунальные службы с письменным заявлением об открытии нового лицевого счета на ваше имя, прикладывая копию заявления в прокуратуру, копию своего паспорта, копию договора купли-продажи, а также справок о «неимении задолженности» по данному объекту недвижимости, которые были предоставлены продавцом. В связи с тем, что вы не брали на себя обязательств оплачивать долги бывшего хозяина, вы не обязаны их платить.

Согласно ст. 20 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», потребитель обязан оплачивать услуги в сроки, установленные договором или законом. Таким образом, так как пользовался благами цивилизации бывший собственник, то он и обязан по закону их оплачивать.

Также в ст. 522 ГК Украины указано, что новый должник в обязательстве (новый собственник недвижимости) имеет право выдвинуть против требования кредитора (коммунальных служб) все возражения, которые основываются на отношениях между кредитором и первоначальным должником (бывшим собственником).

Ваше заявление в коммунальных службах будет рассматриваться на комиссии, где примут решение, о котором вас должны уведомить в установленные Законом Украины «Об обращениях граждан» сроки, т.е. 30 дней с момента обращения.

В случае отказа в открытии нового лицевого счета, вы имеете право обжаловать действия коммунальных служб в судебном порядке.

В ГК существует норма (ст. 1191), на основании которой новый собственник жилого помещения имеет право оплатить долг продавца по коммунальным услугам, а затем предъявить регрессное требование оплаченной суммы с продавца (т.е. взыскать оплаченную сумму в судебном порядке с прежнего владельца). Проблемой в данном случае будет то, что бывший владелец недвижимости уже выписался из помещения, а по новому адресу, быть может, не прописался, и найти его будет достаточно сложно, а в исковом заявлении, согласно требованиям ст. 118,119 ГПК Украины, нужно указывать адрес регистрации ответчика. Данная информация необходима также для определения подсудности при подаче иска (т.е. в какой суд и какого района, города подавать заявление).

Это общие рекомендации. Но идентичных ситуаций не бывает, а потому для полного и правильного анализа вашего случая целесообразно обратиться к специалисту, который проанализирует ваши документы и даст правильный совет, - посоветовала Елена Алексеевна.

Конечно, хотелось бы, чтобы все люди были добропорядочными и поступали честно в отношениях друг с другом. Но так, к сожалению, бывает не всегда. На что рассчитывают мошенники? На то, что купивший квартиру человек (особенно, если не слишком состоятельный и не слишком сведущий в юридических тонкостях) не захочет влезать в судебные тяжбы. Так часто и происходит. Но если таких не наказывать, то мы рискуем попасть в их сети еще не раз.

Людмила Бутырская