Любое вложение крупной суммы денег связано с риском и понятным волнением, тем более, что покупка либо продажа "квадратных метров" для многих макеевчан нередко становится главной финансовой сделкой жизни. И так хочется попасть аккурат в точку, не упустить выгодный момент на рынке спроса-предложения.

Вот и пухнет голова от сомнений. Как говорил булгаковский профессор Преображенский, людей портит квартирный вопрос. А что же влияет сегодня на сам квартирный вопрос? В ситуации на рынке жилья Макеевки начала 2012-го попыталась разобраться "Вечерка".

Особая стабильность 2011-го

"Вялый" - так несколько последних лет агенты по недвижимости называют рынок жилья Макеевки. Впрочем, мало чем он отличается и от атмосферы в целом по Украине. Ну разве что динамика в Киеве иная - там продолжают расти многоквартирные новострои. А у нас, в отдаленности от столицы, сплошь - жилье "вторых рук". Поэтому понятия "рынок" и "вторичка" стали для макеевчан уже как бы синонимами. Но, как говорится, маемо, шо маемо. И рынок этот хоть вял, но живой, работает. Однако активен он не в той степени, как было в рекордные 2006-2007 годы, - количество сделок и число операторов рынка с той поры значительно сократилось. И мы, судя по динамике, не скоро увидим прежний объем сделок на ниве недвижимости.

Однако хорошо уже то, что, по мнению большинства представителей риэлторских агентств Макеевки, озвученному для "ВМ", главное достижение рынка недвижимости в только что минувшем 2011-м – некая стабильность. "Некая" - потому что год был для данного бизнеса переходным после кризиса и непонятным перед лицом "второй кризисной волны". На этом фоне - разворачивание банками ипотечного кредитования, потом сворачивание кредитования, и - опять разворачивание.

То есть, - нестабильность. Тем не менее, во всех сегментах рынка не отмечено ни резких скачков цен, ни заметных провалов. И каких-либо колебаний, кроме привычных сезонных, не наблюдалось.

Приоритет наличке

- Сейчас, - считает ведущий специалист ООО "Новый дом" Наталья РАДЧЕНКО, - цены только поднимаются, хотя это на первый взгляд и не очень заметно. Последняя минимальная цена на недвижимость в Макеевке зафиксирована в феврале 2009-го. Это и было ценовое дно, когда однокомнатную квартиру в "Зеленом", например, покупали менее чем за 10 тыс. долларов. Но с февраля 2009-го и по сегодняшний день цены поднимаются. Очень плавно, совсем не такими активными прыжками, как было во времена широкого ипотечного кредитования, а всего на 100 долларов в полгода, на 100 долларов в месяц, но ползут вверх, не падают.

Интересно, что сегодня, по выводам макеевских риэлторов, ипотечное кредитование уже не является той движущей силой рынка недвижимости, на который особенно привыкли полагаться в 2006-2007 годах, когда цены на недвижимость поднялись в 2-3 раза.

Самого пика развитие ипотечного кредитования достигло в середине 2008-го. Тогда кредитных сделок в Макеевке совершалось до 90% от общего количества. Чему же сейчас макеевчане отдают предпочтение?

Приоритет за сделками, которые совершаются посредством налички, либо по обменному варианту денежных средств, то есть, продаже одного жилья (дома, квартиры) и покупки за вырученные деньги другого, более устраивающего на данный момент.

Если же смотреть ценовой сегмент, то основное количество сделок в городе происходит в границах от 10 до 25 тыс долларов. А средняя цена сделки сегодня по Макеевка составляет 16-17 тыс. долларов.

Суперпопулярные спальные

И что хотят наши земляки за свои деньги? Собранные в букет факты свидетельствуют, что наибольшим спросом в Макеевке нынче пользуются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. К менее популярным из-за роста цен на коммунальные услуги 3-комнатным "апартаментам" интерес на нашем городском рынке специфический: когда необходимо место проживания для большой семьи либо люди имеют финансовую возможность содержать большую квартиру с учетом того, что сейчас на их приобретение наиболее выгодная ценовая позиция.

- Люди стремятся, - поделился своими наблюдениями с "ВМ" руководитель Макеевского филиала ЦН "Наш дом" Денис КОЛЕСНИКОВ,- вкладывать сегодня средства в недвижимость, чему способствует атмосфера ожидания нового кризиса. Поэтому и рынок в 2012-м ожил заметно раньше, чем в предыдущие шесть лет. И не только в сегменте дешевого социального жилья с минимальной стоимостью - однокомнатных и двухкомнатных квартир. В конце прошлого года и начале этого резко вырос процент покупателей, спешащих обзавестись собственным домом, что опять же продиктовано дороговизной содержания квартир.

Наиболее живые районы Макеевки в плане сделок - так называемые благополучные спальные. Пролетарские. Со средней ценовой категорией 15-18 тыс. долларов за двухкомнатную квартиру. Это - "Зеленый", Черемушки, центр Гвардейки, некоторые части Ханженково, район Макеевки-Западной.

А если заглянем в сегмент элитного жилья, то убедимся, что количество сделок здесь сегодня единичное. Да как такового и жилья элит-класса в Макеевке, можно сказать, нет. Элитная категория представлена единичным домом по улице Руденко, в народе называемом Шевченковским, некоторыми сталинками в центре города, новым 16-этажной высоткой в "Зеленом" - и, пожалуй, все.

"Евро" нам поможет?

Что касается векторов развития дальнейшей ситуации на рынке жилья, то пока ничто не дает оснований прогнозировать взлет цен на него в первом полугодии 2012-го.

- Хотя на сегодняшний день скачков ценовой политики не наблюдается, - заметила специалист ООО "КА "Лекс" Диана СЕНЕНКО, - но мы считаем, что ужесточение условий кредитования физлиц, когда ипотека остается все еще недоступной для большинства населения, может привести к снижению покупательской способности и падению стоимости жилья в первом полугодии. Если ипотека заработает, появится больший спрос и цены вырастут.

Вместе с тем многие риэлторы уверены, что проведение в 2012-м чемпионата Европы по футболу в Украине и Польше будет одним из факторов роста активности на рынке. Такие мероприятия всегда влекут за собой поступление в страну денежных средств, которые оседают среди разных слоев населения. И как одно из перспективных вложений денег расценивается недвижимость.

Все предпосылки идут к тому, что жилье в Макеевке останется одним из наиболее выгодных и самым безопасным вложением средств. Возможно, это не такое прибыльное вложение, как было на волне подъема цен, но тем не менее. Так что 2012-й все же обещает быть динамичнее на макеевскую вторичку, чем предыдущий год.

Комментарий эксперта

Александр ВОРОНИН, учредитель ООО "Новый дом", член Риэлторской палаты Украины:

- Рынок недвижимости все еще находится в состоянии трехлетнего хаоса после удара, нанесенного кризисом, но виден свет в конце тоннеля. Конечно, сейчас непонятно, что будет с курсом доллара и что будет с курсом евро. Но как бы там ни случилось, я думаю, что обвала рынка недвижимости в ближайшее время быть не должно, жилье станет все равно плавно дорожать. Почему?

Потому что в ближайшее время будет принят Закон "О риэлторской деятельности", и уже принят ряд законов, касающихся данной сферы. Принято законодательство относительно упрощенной системы налогообложения.

И все эти законы - уже вступившие в силу и те, что в ближайшее время будут приняты, в том числе по земельному обороту, - оздоравливают ситуацию на рынке недвижимости и способствуют его постепенному переходу в цивилизованное русло.

Я надеюсь, что несколько лет спустя мы увидим цивилизованный рынок недвижимости Украины, когда будут четко определены права и обязанности риэлтора по законодательству и защищены интересы клиентов, когда сами операции с недвижимостью будут более упрощенными и прозрачными.

Валентина Левыкина